Способы управления многоквартирным домом

О способах управления многоквартирными домами в СМИ и интернете размещено достаточно много информации. Но, к сожалению, при изобилии информации собственники помещений не могут выбрать оптимальный. В каждом есть как свои плюсы, так и минусы. Давайте рассмотрим каждый способ подробно.

Для начала определим существенные отличия в схемах управления домами:

Способ

управления

Критерии

сравнения

Управляющая компания

ТСЖ или кооператив

Непосредственное управление

Схема взаимоотношений с собственниками помещений по вопросам управления МКД

Заключается договор управления МКД

Заключаются договор управления МКД

Договор управления не заключается

Схема взаимоотношений с ресурсоснабжающими компаниями

Договоры на поставку ресурсов заключается между УК и РСО. Заключение договоров собственников с РСО недопустимо.

Собственники помещений е делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья, а оно, в свою очередь, заключает договор управления с управляющей организацией, которая находит поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья.

Договоры с РСО заключаются с каждым собственником помещения в доме.

Договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества заключаются со всеми или с большинством собственников помещений. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников - по доверенности.

Затраты на содержание и ремонт

Затраты на управление домом, содержание штата управления

Есть

Есть

Нет

Затраты собственников на содержание и обслуживание дома, возможность сэкономить

Стоимость услуг согласовывается с собственниками, возможна экономия за счет отказа от некоторых видов услуг

Сокращение затрат возможно при выполнении некоторых работ силами собственников;

возможно извлечение прибыли от использования общедомового имущества, прибыль расходуется на содержание общего имущества.

Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим собственников.

Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме

Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в договоре управления, то собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.

Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ. Органы управления ТСЖ либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.

Собственники помещений сами защищают свои права и законные интересы - лично либо через представителей.

Плюсы

Минусы

Управляющая компания

  1. Управление домом осуществляется коллективом специалистов, обладающих достаточным опытом в этой сфере.
  2. Любая уважающая себя УК обладает развитой материально-технической базой.
  3. УК своевременно узнает обо всех значимых изменениях в жилищном законодательстве и может оперативно реагировать на них.
  4. Управление домом осуществляет одна компания, что позволяет оперативно решать возникающие вопросы.
  5. Отношения между собственниками и управляющей компанией регулируются договором, который определяет права и обязанности сторон.

  1. Все платежи поступают на расчетный счет УК, что существенно затрудняет контроль за их расходованием.
  2. Решение о необходимых работах, а значит и затратах, принимает УК, лишь согласовывая его с собственником.
  3. Проблемы решаются медленно или не в полном объеме.

ТСЖ или кооператив

  1. Возможность влиять на решение вопросов.
  2. Порядок и чистота. Подъезды, лифт станут ухоженнее. Но только при условии грамотного функционирования ТСЖ. Товарищество может самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.
  3. Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

  1. Мнение большинства важнее.
  2. Более высокие платежи.
  3. Безынициативность, непонимание и лень наших граждан.
  4. Отсутствие квалифицированных кадров.

Непосредственное управление

  1. Функция управления своим жильем сохраняется за собственниками, а не передается какой-то организации, т.е. работы по дому, а соответственно, и расходы будут производиться только с ведома и под контролем собственников.
  2. Отсутствуют расходы на содержание управленческого аппарата.
  3. Наличие у каждого собственника индивидуального договора с РСО на холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, отопление.

  1. Трудно найти человека, который на добровольных началах (бесплатно) взвалил бы на себя груз ответственности за содержание и ремонт общедомового имущества.
  2. Несмотря на то, что от имени собственников во взаимоотношениях с государством и третьими лицами может выступать - на основании доверенности - один из них, принимать наиболее важные решения придется на общем собрании. Организовать каждое такое собрание и обеспечить его легитимность потребует немалого труда.
  3. Невозможно принимать участие в федеральной программе по 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», это доступно только тем МКД, в которых образовано ТСЖ или его управлением занимается УК.
  4. Отсутствие юридического лица и банковского счета, на котором можно аккумулировать сэкономленные средства.
  5. Индивидуальные договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями приводят к дополнительным затратам времени и сил. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества собственники помещений должны самостоятельно вести переговоры с их поставщиками.
  6. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала УК при способе «управление управляющей организацией», и ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла тогда управляющая организация. Однако это не так. В соответствии с действующим законодательством жилищная УК несет ответственность даже за те работы, которые не прописаны в ее договоре с собственником. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. Если речь идет о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-то дополнительные работы собственники дома могут только через суд. Также управляющая организация обязана выполнять работы, например, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. При непосредственном управлении подрядная организация выполняет работы ровно на ту сумму, какую она соберет с жильцов, и только те, которые оговорены в договоре.
  7. Органы местного самоуправления будут не вправе проверять деятельность управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

В любом случае все зависит от активности собственников. Независимо от способа управления они должны активно принимать участие в управлении своим домом.

7 мая 2014